La grande majorité des fermages est payé en Isère entre le 1er novembre et le 31 décembre de chaque année. Pour l’application de l’évolution des fermages, l’année commence le 1er octobre pour se terminer le 30 septembre.
Pour de bonnes relations avec leurs propriétaires, les fermiers doivent appliquer les évolutions des fermages fixées au niveau national ou départemental. Ces règles s’appliquent que le bail soit écrit dans un contrat ou verbal. Il y a existence d’un bail verbal dès qu’il peut être prouvé l’exploitation d’un terrain et le versement d’une contrepartie à titre onéreux. En aucun cas l’inscription d’une parcelle sur le registre MSA d’un agriculteur, sur les dossiers d’aides européenne ou l’autorisation administrative d’exploiter n’est à elle seule une preuve de location.
Le rôle essentiel de la commission consultative
Chaque année, la commission consultative départementale paritaire des baux ruraux se réunit au cours du mois de septembre. Cette commission est composée de représentants des fermiers, des propriétaires ruraux, de la chambre d’agriculture, des organisations syndicales agricoles, de l’ordre des notaires et de l’administration. Elle prend acte des évolutions des barèmes nationaux. Mais ses membres débattent des différents barèmes qui servent de bases de calcul aux locations des terres et bâtiments à usage agricole. C’est cette commission qui à la fin des années 80 a établi le barème en points pour les terres nues toujours en vigueur. C’est cette commission qui a travaillé et validé une méthode équitable de fixation des fermages pour les noyeraies. L’an dernier, suite aux nombreuses réunions concernant les bâtiments agricoles, deux grilles de calcul ont pu être validées. Depuis sa création, les représentants de la FDSEA de l’Isère ont eu un rôle essentiel au sein de cette commission afin d’obtenir des barèmes qui tiennent compte des réalités économiques des exploitations. Toutes les décisions de la CCDPBR sont consultatives et sont en général reprises dans un arrêté préfectoral.
Pour les mois à venir, les membres de cette commission ont décidé de se pencher sur le problème des fermages des vignes avec la complexité de leurs diversités en Isère.
Fermage des terres non plantées en vergers et vignes.
Pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, les fermages des terrains qui n’ont pas été loués avec des plantations de vergers et vignes doivent augmenter de 1,09% par rapport à ceux de la période antérieure. Il faut donc multiplier le loyer de la période précédente par 1,0109. L’indice des fermages est de 106,33.
Pour calculer les fermages de ces terrains, lors du début d’une location ou lors du renouvellement d’un bail, il faut utiliser une grille en points contenue dans l’arrêté préfectoral des fermages en vigueur.
Pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, la valeur du point fermage est de 1,78 euros. Cela conduit à ce que tout fermage en Isère doit être compris entre 8,73 euros et 181,36 euros par hectare.
Le maximum ne doit être appliqué que pour les terrains labourables d’excellente qualité agronomique, plats, facilement accessibles et situés dans la plaine.
Depuis le 2 janvier 1995 le montant des loyers des terres non plantées en vergers ou vignes doit être établi en argent. Il ne doit plus être fait référence à des denrées fermage telles que le blé, le lait ou la viande.
La location des noyeraies
Concernant les locations de noyeraies, pour cette même période, le montant du kilo de noix-fermage est fixé à 2,29 euros.
Depuis décembre 2013, le montant du fermage doit être fixé selon un barème en points. Jusqu’à présent la valeur du point était de 6 kg de noix. En application de l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2020, la valeur du point fermage pour les noyeraies est désormais de 4kg de noix. Ce texte prévoit aussi la possibilité d’une majoration de 20% des loyers pour les plantations en variété lara.
Ce changement de valeur du point fermage pour les noyeraies ne s’applique que pour les nouveaux baux ou lors du renouvellement du bail au terme de l’une des périodes de 9 ans du contrat.
Un barème pour les bâtiments d’exploitation.
Ce même arrêté préfectoral contient un nouveau barème pour la location des bâtiments d’exploitation. Il s’agit d’un barème en points composé d’une part d’une grille pour les bâtiments d’élevage et d’autre part d’une grille pour les hangars, granges, tunnels et serres. Ces grilles permettent d’obtenir des loyers équilibrés qui tiennent compte des caractéristiques de chaque type de bâtiment.
La valeur du point pour la période de référence du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 est de 5,56 euros pour les bâtiments d’élevage et de 4,55 euros pour les hangars, granges, tunnels et serres.
Pour cette période, cela conduit à des loyers pour 100 m2 compris entre 111,2 et 972,99 euros pour les bâtiments d’élevage et entre 99,98 et 454,91 euros pour les hangars, granges, tunnels et serres.
Ces grilles doivent s’appliquer pour les nouveaux baux ruraux et il peut être demandé qu’elles soient appliquées lors du renouvellement des contrats tous les neuf ans. Les baux devront comprendre en plus d’un véritable état des lieux, une liste descriptive des bâtiments loués, les points attribués conformément à l’une des deux grilles et le prix convenu libellé en monnaie. Le loyer évolue selon les hausses et baisses publiées chaque année au niveau national pour les terres non plantées en vergers ou vignes.
La location des alpages
L’arrêté préfectoral en vigueur prévoit toujours un barème spécifique pour les locations d’alpage.
Les loyers des habitations comprises dans un bail rural
Depuis 2009, le loyer d’une maison d’habitation comprise dans un bail rural doit être fixé selon un barème spécifique repris dans l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2020. L’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2020 est de 131,12. Par conséquence le loyer au m2 d’un logement en catégorie A doit être compris entre 6,73 euros et 11,20 euros. En catégorie B, il doit être compris entre 4,46 et 7,83 euros. En catégorie C, il doit être compris entre 2,78 et 5,58 euros.
Bernard Navet, juriste
Pour tout renseignement complémentaire concernant les fermages en Isère, tout propriétaire ou locataire peut téléphoner à la permanence d’information juridique de la chambre d’agriculture les lundis et jeudis de 10h à 12h au 04 76 20 67 33.
Les adhérents de la FDSEA 38 peuvent contacter Bernard Navet en dehors de ces créneaux horaires au 04 76 20 68 12.
