Urbanisme
Entre ZAN et besoins en logements
Lors des 22e rencontres des intercommunalités organisées par l’Association des maires de l’Isère, le 18 juin à Noyarey, la gestion des logements en lien avec la ZAN a été évoquée.
Le premier poste de dépense des ménages en France est lié au logement. Il s’agit aussi de la seule courbe des dépenses qui augmente de manière continue depuis 1986.
Et depuis l’instauration de la loi ZAN (Zéro artificialisation nette), les intercommunalités s’interrogent sur la gestion des logements dans les communes.
Il s’agit là du thème des 22e rencontres des intercommunalités, organisées par l’Association des maires de l’Isère (AMI), qui se sont déroulées à Noyarey le 18 juin.
Une conjoncture peu favorable
Au niveau national, le marché immobilier français n’a jamais connu de baisse des ventes aussi basse sur une année. Les niveaux de transaction pour 2024 sont équivalents à ceux de 2016 et la situation risque d’être identique pour le reste de l’année.
Au deuxième semestre, la baisse des achats devrait néanmoins ralentir et cette reprise pourrait être liée à la baisse des taux d’intérêt que la Banque centrale européenne (BCE) a acté le 6 juin dernier, entraînant une stabilisation de l’inflation et la baisse des prix des biens immobiliers enclenchée en 2024.
L’Isère ne fait pas exception. La fin de l’année 2023 a été marquée par une diminution de 26 % des ventes immobilières. Tous les biens sont concernés, mais les terrains à bâtir et les maisons le sont tout particulièrement.
Le primo accédant semble disparaître des ventes en raison d’une absence d’apport personnel, d’un maintien de prix élevés, de taux d’intérêt élevés également et de conditions durcies pour obtenir un prêt.
Un territoire segmenté
Des disparités sont constatables dans le département. Les achats dans le Nord-Isère sont principalement effectués par des ménages lyonnais fuyant les prix de Lyon. Pour autant, une baisse des achats de 28 % est constatée et de moins en moins de maisons individuelles sont acquises.
Le centre voironnais, le Sud-Grésivaudan ainsi que la Bièvre sont des territoires qui étaient très attirants post-covid. Mais à la fin de l’année 2023, les volumes de ventes ont diminué de 25 % dans ce territoire.
Dans le Grésivaudan, secteur le plus cher du département, les ventes ont diminué mais de manière moins brutale : seulement de 12 %, avec des prix de vente continuant d’augmenter.
Une diminution de 21 % des ventes est constatée dans l’agglomération grenobloise avec un marché s’étant maintenu en termes de prix.
Du côté des massifs, une forte baisse des ventes est constatée en Belledonne alors qu’en Oisans, les prix sont tirés vers le haut.
Différences d’impact
En ce qui concerne la construction d’œuvre, la courbe s’effondre totalement. La Dreal note que le nombre de permis de construire autorisés est le plus bas depuis 20 ans, surtout en ce qui concerne les maisons individuelles.
Dans l’agglomération grenobloise, notamment, la réservation de logements neufs a été presque divisée par deux. Les primo accédants sont d’ailleurs les plus exclus du logement neuf. Globalement, les investisseurs particuliers sont de moins en moins nombreux en raison de la hausse de la taxe foncière ou encore des prix de vente.
La production de logements sociaux est particulièrement affectée, même s’il y a eu plus de 4 500 demandes de logements sociaux en deux ans dans le département, ce qui est plutôt stable au regard des dix dernières années.
Le parc ancien est quant à lui plutôt en mauvaise posture du point de vue énergétique : 108 000 logements sont considérés comme passoires thermiques, surtout dans la métropole grenobloise.
L’interdiction des DPE G à la location en 2025, puis des DPE F en 2028, pourrait alors mettre en difficulté les propriétaires modestes et favoriser les marchands de sommeil. Le parc locatif peu cher pourrait être réduit, particulièrement dans les territoires ruraux où l’offre est déjà basse.
Un problème à prendre en considération, pour Fabien Durand, maire de Saint-Savin. « Avec la loi Solidarité et renouvellement urbain, il faut construire un nombre défini de logements sociaux. Dans ma commune, il faudrait que j’en fasse construire 350. Nous en avons déjà 112. Or, le PLU n’autorise la construction que de 250 logements. »
Morgane Poulet
